Строительно-техническая экспертиза

Строительно-техническая экспертиза

Множество объектов ССТЭ включает в себя:
- проектно-сметная (технический отчет о инженерных изысканиях, проект, смета, договоры заказчика с подрядными организациями на производство работ,) и исполнительная документация на объект (акты приемки выполненных работ, документы, подтверждающие расходы по выполненным работам, акты освидетельствования скрытых работ, журналы производства работ, авторского надзора, паспорта на оборудование, журналы по технике безопасности, приказы о назначении лиц, ответственных за производство работ
- отдельные строительные объекты (машино-места, помещения, здания, строения, сооружения и коммуникации) и строительные комплексы (жилые, гражданские, промышленные, инженерные, сельскохозяйственные, транспортные, спортивные и культурные);
- земельные участки, территории и специальные зоны, функционально связанные со строительными объектами;
- строительные материалы, изделия (кирпич, строительные растворы, бетоны, сталь, арматура, лесные строительные материалы и т.д.) и конструктивные элементы (фундаменты, стены и перегородки, каркасы, перекрытия, крыши, полы, окна, двери);
- инженерные системы, электрооборудование и санитарно-технические устройства.

Задачи, решаемые в рамках данного вида экспертизы:

• определение рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе с целью установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в делах об оспаривании кадастровой стоимости, в том числе с проверкой отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на соответствие требованиям законодательства в оценочной деятельности;
• определение технической возможности и разработка вариантов реального раздела объекта недвижимости (земельных участков, нежилых зданий, жилых домов и домовладений) между собственниками;
• определение порядка пользования объектами недвижимости;
• определение соответствия построенных (реконструированных) строений требованиям нормативных документов (сводов правил, и национальных стандартов), а также проектной документации;
• определение соответствия технических характеристик конструктивного элемента (кровля, заполнений оконных и дверных проемов…) требованиям нормативных документов;
• определение технического состояния здания, наличия возможности его восстановления и дальнейшей эксплуатации;
• определение теплотехнических характеристи­к наружных ограждающих конструкций;
• определение технических характеристик и функционального назначения помещений;
• определение принадлежности строительного объекта к множеству капитальных;
• определение принадлежности строительного объекта к объектам недвижимости;
• определение видов, объемов, качества и стоимости строительно-монтажных и специальных работ, выполненных при возведении (ремонте) строительных объектов;
• определение стоимости восстановительного ремонта помещений, поврежденных заливом (пожаром);
• определение причин залива помещений.

Типовые вопросы, которые могут быть поставлены перед экспертом по различным категориям дел:

1. Раздел недвижимого имущества, находящегося в долевой и совместной собственности, и выделом из него доли:
• Имеется ли возможность раздела (выдела доли) спорного объекта между совладельцами в соответствии с их идеальными долями в праве собственности на него: если такая возможность имеется, разработать варианты раздела (выдела доли) спорного объекта?
• Определить стоимость спорного объекта?
• Определить стоимостное выра­жение выделенной доли при предложенных вариантах раздела (выдела) спорного объекта?
• При невозможности раздела (выдела доли) спорного объекта в точ­ном соответствии с идеальными долями рассмотреть возможность раздела (выдела) с отступлениями от указанной величины и разработать соответ­ствующие варианты раздела (выдела) с максимальным приближением к величинам идеальных долей в натуральном выражении.
• Если провести раздел возможно только с отступлениями от идеаль­ных долей, то определить, каково стоимостное и натуральное выражение этого несоответствия по каждому из разработанных вариантов.
• Определить виды, объем и стоимость работ и материалов, необходимых для переоборудования основного и вспомогательных строений в соответ­ствии с разработанными вариантами его раздела (выдела отдельной части).

2. При рассмотрении имущественных споров, связанных с самовольным строительством:
· Является ли спорная постройка самовольной?
· Является ли спорный объект строительства капитальным?
· Является ли спорный объект строительства объектом недвижимости?
· Соответствует ли спорный строительный объект градостроительному законодательству (включая правила землепользования и застройки)?
· Соответствует ли спорный строительный объект строительным нормам и правилам, а также про­тивопожарным требованиям?
· Соответствует ли спорный строительный объект данным разрешения на строительство?
· Соответствует ли спорный строительный объект градостроительному плану земельного участка?
· Соответствует ли спорный строительный объект проекту?
· Создает ли спорный строительный объект угрозу жизни и здоровья граждан?

3. При рассмотрении имущественных споров, связанных с установлением технического состояния здания, в том числе после проведения реконструкции:
· Соответствует ли фактическое состояние спорного объекта дан­ным, указанным в документах технической инвентаризации по состоянию на хх.хх.хххх г.?
· Определить степень сохранности (физического износа) спорного объекта?
· Определить категорию технического состояния спорного объекта?
· Определить возможность эксплуатации спорного объекта в соответствии с его функциональным назначением?
· Определить виды ремонтных работ, необходимые для восстановления (приведение в работоспособное состояние) спорного объекта?
· Определить тип ремонта (текущий/ капитальный/ реконструкция/ модернизация) необходимого для восстановления спорного объекта?

4. При рассмотрении имущественных споров, связанных с признанием права общей долевой собственности на нежилые помещения собственниками помещений в многоквартирном доме:
· Определить наличие в спорных помещениях инженерных коммуникаций, относящихся к общему имуществу?
· Определить наличие необходимости постоянного беспрепятственного доступа к инженерному оборудованию, расположенного в спорных помещениях?

5. При рассмотрении имущественных споров, между подрядчиком и заказчиком строительных работ:
· Определить виды и объемы работ фактически выполнены на спорном строительном объекте?
· Определить фактически не выполненные виды и объемы работ из предусмотренных условиями договора подряда (отраженные в исполнительной документации)?
· Соответствуют ли фактически выполненные виды и объемы работ условиям договора подряда и положениям проектно-сметной документации, исполнительной документации?
· Соответствуют ли фактически выполненные виды и объемы работ данным, отраженным в Актах о приемке выполненных работ?
· Соответствует ли качество выполненных работ условиям договора подряда, положениям проекта и требованиям нормативно-технической документации?
· Если работы выполнены некачественно, являются ли выявленные дефекты устранимыми?
· Определить возможность использования продукции строительного производства в соответствии с её функциональным назначением без устранения выявленных дефектов?
· Определить стоимость фактически выполненных работ?
· Определить стоимость фактически выполненных работ в соответствии с условиями договора подряда (положениями проектно-сметной документации)?
· Определить стоимость работ фактически выполненных, не предусмотренных условиями договора подряда и положениями проектно-сметной документации (не отраженных в исполнительной документации)?
· Определить стоимость работ, фактически не выполненных работ из предусмотренных условиями договора подряда (отраженных в исполнительной документации)?
· Определить стоимость устранения выявленных дефектов продукции строительного производства (при условии, что их устранение технически возможно)?

6. При рассмотрении имущественных споров, связанных с возмещением ущерба:
· Определить стоимость восстановительного ремонта спорного объекта, после залива (пожара), произошедшего хх.хх.ххххх г.?
· Определить причины залива спорного объекта, произошедшего хх.хх.хххх г.?